…घर घर संपणार

 

 

मागील आठवड्यात घरांविषयीचे दोन महत्त्वपूर्ण निर्णय झालेत. पहिला महाराष्ट्र राज्याचा, तर दुसरा केंद्र सरकारचा. राज्य सरकारने अनियमित ठरविलेल्या इमारतींना मंजुरी देऊन, अनेक सामान्य ग्राहकांचा टांगणीला लागलेला जीव वाचविला, तर केंद्र सरकारने घेतलेल्या निर्णयाद्वारे, बांधकाम व्यवसायामध्ये नियमितता आणली जाणार आहे. दोन्हीही निर्णय परस्परविरोधी भासत असले, तरी ते आवश्यकच होते. बिल्डर्सच्या मनमानी कारभारामुळे व त्यांचे सरकारी अधिकार्‍यांसोबत साटेलोटे असल्याने, ते सामान्य ग्राहकांना नेहमीच गृहीत धरून वागत आले आहेत. त्यात बँकादेखील सर्रास कर्जपुरवठा करीत आल्याने योजनेत खोट आहे, हे समजायला मार्ग नव्हता. कालांतराने त्रुटी लक्षात आल्यावर, घरांमध्ये राहायला सुरुवात झाल्यावर, एखाद्या इमारतीला न्यायालये जेव्हा अनियिमत ठरवितात, तेव्हा ग्राहकाला मनस्ताप होतो व त्याच्या डोक्यावर सतत टांगती तलवार असते. मुंबईतील वरळी भागातील ‘कॅम्पा कोला’ ही सहनिवास योजना दोन वर्षांपूर्वी चर्चेत आली ती याच कारणामुळे!

 

बांधकाम व्यवसाय खरा चर्चेत आला, जेव्हा लोकांचे गावातून शहराकडे लोंढे येऊ लागले. शहरांमध्ये जमिनीला मागणी येऊ लागली. जमिनीमध्ये मोठ्या प्रमाणात गुंतवणूक होऊ लागली, कारण ती गुंतवणूकदारांना सोईची वाटू लागली. व्यवसायी वा राजकारणी मंडळी हे त्यातील मुख्य गुंतवणूकदार. कारण जमिनीच्या-घराच्या व्यवहारामध्ये रोकड पैसा सहज खपतो! ज्याच्याजवळ करचोरी केलेला पैसा आहे व ज्याला तशाच पैशांची आवश्यकता आहे, असे दोन्ही गरजू केवळ एकाच व्यवसायात पाहायला मिळतात तो म्हणजे बांधकाम व्यवसाय!! नंतर रोकड पैसा हा त्या बांधकामाचे अविभाज्य अंग झाल्याने ग्राहकांची लूट सुरू झाली. एकाच आकाराची सदनिका एकाच शहरात दुप्पट किमतीलादेखील विकली जाते. हे केवळ याच व्यवसायात आहे! बिल्डरला योजना पूर्ण करायला जमीन, बांधकामाचे साहित्य, मजूर, सरकारी परवाने यासाठी गुंतवणूक करावी लागते. मजुरांची मजुरी वगळता, इतर तिन्ही गोष्टींचा खर्च बदलत राहतो. मग जमिनीतच अनियमितता असेल तर ती बिल्डरला स्वस्तात मिळते, मात्र सरकारदरबारी त्याला मोठी ‘दक्षिणा’ द्यावी लागते. त्याला बँका सहसा कर्ज देत नाही म्हणून तो बाजारातून 25 ते 30 टक्के दराने कर्ज उचलतो. सर्व प्रकारच्या परवानग्या वा परवाने मिळायच्याच आधी सदनिका विकायला काढतो, ग्राहकांना आकृष्ट करण्यासाठी दलालांमार्फत वा जाहिरातीमार्फत लोकांच्या स्वप्नातील घरे देण्याचे कबूल करतो. जाहिरातीमध्ये िंकवा गुळगुळीत कागदांच्या ब्रोशर्सद्वारे सुंदर बगिचा, तरणतलाव, झाडी, व्यायामशाळा इ. सर्व गोष्टी देण्याचे कबूल करतो. ग्राहकाला नोंदणीच्या वेळी विशेष वस्तू भेट देतो. त्याचे ऑफिस इतके चकचकीत असते की, सामान्य ग्राहक, त्याच्यामागे काय दडले आहे, हे समजण्याच्या भानगडीत पडत नाही.

 

सहसा बिल्डर म्हटला की, पांढरेशुभ्र कपडे परिधान केलेला, बोटात सोन्याच्या अंगठ्या, मनगटात सोन्याचे ब्रेसलेट व गळ्यात सोन्याची जाडजूड चेन, भल्या मोठ्या रिव्हॉल्व्हिंग चेअरवर बसलेला व विशेष पद्धतीच्या लकबीमध्ये मराठी बोलणारा- अशी व्यक्ती डोळ्यांसमोर येते! सदनिका पक्की झाली की, ग्राहकाला एक भला मोठा छापील करार सही करायला सांगतो. त्यात काय लिहिले असते, हे ग्राहकाच्या समजण्यापलीकडे असते वा त्याला वाचायला संधीपण मिळत नाही. थेट वर्षाने, पाच वर्षांनी िंकवा ‘कॅम्पा कोला’सारख्या योजनेमध्ये पंधरा वर्षांनी लक्षात येते की, त्या योजनेमध्ये अनियमितता आहे, परवानग्या मिळालेल्या नाहीत आणि मग धक्काच बसतो. याला जबाबदार सरकारी कायदेही आहेत व बिल्डर्सदेखील. जसे- अनेकदा असे आढळते की, एखादी योजना 30 मजल्यांची असेल तर तिला आधी परवानगी 10 मजल्यांची मिळते, मग 20 ची व नंतर 30 मजल्यांची. बिल्डर्स मात्र आधीच नोंदणी सुरू करतो, पैसे घेतो आणि मग ‘कॅम्पा कोला’सारख्या घटना घडतात.

 

ग्राहकदेखील याला जबाबदार आहेच. आपण साधं नारळ घेतानादेखील ते हालवून, त्यात पाणी आहे िंकवा नाही याची खात्री करतो. तोच एवढा मोठा सदनिकेचा व्यवहार डोळे मिटून कसा करू शकतो? सदनिकेचे क्षेत्रफळ एक दाखविले जाते व प्रत्यक्षात दुसरेच मिळते. कार्पेट, बिल्टअप व सुपर बिल्टअपच्या माध्यमातून तर मोठ्या प्रमाणात फसवेगिरी होत असते. सध्या आपल्या देशात 25 कोटी घरे आहेत. ज्यापैकी 17 कोटी शहरात व 8 कोटी गावात. सन 2022 पर्यंत 11 कोटी अतिरिक्त घरे लागणार, असा कयास आहे. 2 लाख हेक्टर जमीन त्यासाठी लागणार आहे व त्यात जवळजवळ 70 हजार कोटींची गुंतवणूक होणार आहे. म्हणजेच ढोबळमानाने पंधरा हजार कोटींचा घोटाळा आणि ग्राहकांना होणारा मनस्ताप वेगळाच! या पृष्ठभूमीवर केंद्र सरकारने राज्यसभेमध्ये रियल इस्टेट बिल मंजूर केले आहे. मोदी सरकारने उचललेले हे अजून एक स्वागतार्ह पाऊल आहे. काय आहे हे बिल, हे समजावून घेऊ या :

 

सर्वप्रथम सर्वांसाठी एक मॉडेल करार असेल. तो करार ग्राहकांचे रक्षण करणारा असेल. विमाक्षेत्र, दूरसंचार क्षेत्र, रोखे व व्यवहार क्षेत्र जेथे आयआरडीए, ट्राय आणि सेबीसारख्या जशा नियामक संस्था आहेत, तशीच एक संस्था स्थापली जाणार आहे. ही संस्था सर्वच संबंधितांवर नियंत्रण ठेवेल. साधे दलालदेखील आता त्याच्या अंतर्गत नोंदणी करतील. मॉडेल करारामुळे कराराची राशी, सदनिकेचे क्षेत्रफळ, चटई क्षेत्रफळ, सदनिकेचा ताबा केव्हा देणार, विलंब झाल्यास दंड देणे, कराराप्रमाणे सोईसुविधा दिल्या की नाही हे तपासणे, मूळ योजनेमध्ये बदल करायचा असल्यास दोनतृतीयांश ग्राहकांची परवानगी घेणे, इमारतीमधे कोणतेही स्ट्रक्चरल डिफेक्ट असतील तर पाच वर्षे बिल्डर्सची जबाबदारी, जमिनीचा विमा उतरविणे, बिल्डर्सला कारावासाची तरतूद आहे. याहीपेक्षा सर्वांत महत्त्वाचे म्हणजे सध्या योजना का रखडतात, तर बिल्डर्स एका प्रोजेक्टचे पैसे दुसर्‍या प्रोजेक्टमध्ये लावतो व दोन्ही प्रोजेक्ट अडकतात. यावर उपाय म्हणून आता त्यांना विक्रीतून मिळालेली 70 टक्के रक्कम एक विशेष (एीलीेु) एस्क्रो खात्यात जमा करून त्यातून केवळ अपेक्षित खर्चावरच वापरली जाणार आहे. दलालांनादेखील जबाबदार धरले जाणार आहे व त्यांनादेखील कारावासाची शिक्षा होऊ शकणार आहे. आज या क्षेत्रात सर्वाधिक व्यवहार दलालांच्या माध्यमातूनच होतात. अशा दलालांची वा कंपन्यांची संख्या 75 हजारच्या वर आहे. त्यापैकी एकट्या दिल्लीत 17 हजार, बंगालमध्ये 17 हजार व महाराष्ट्रात 12 हजार एवढी आहे.

 

वरील विवेचनावरून लक्षात येईल की, हे केंद्र सरकार घरांच्या बाबतीत किती संवेदनशील आहे. खरे तर भाजपाला बिल्डर्स लॉबीचे सरकार म्हणून हिणवले जात असते. मात्र, मोदी सरकारने घेतलेला काळ्या पैशांविषयीचा पहिला निर्णय हा मोठ्या प्रमाणात गृहोद्योगाशी संबंधित आहे. यावरून, आज अचानक या व्यवसायात मंदी येण्याचे कारण काय, घरांच्या किमती पडायला सुरुवात होण्याचे कारण काय, हे लक्षात येईल. ‘अन्न-वस्त्र-निवारा’ हा नारा गाजला, पण त्या दृष्टीने संबंधितांनी कठोर पावले उचललीच नव्हती! शेतकर्‍यांसाठी घोषणा खूप झाल्या, पण सरकारने दिलेले अनुदान केवळ 15 टक्केच लाभार्थीला मिळते, हे कबूल केले गेले. जनधन योजनेच्या माध्यमातून, गॅस सिलेंडरच्या सब्‌सिडीसारखे लाभ, लाभार्थ्यांना 100 टक्के पोहोचविण्याचा प्रयत्न याच सरकारने केला. तंत्रज्ञानाचा वापर करून सरकारी सेवांमध्ये पारदर्शकता आणली जात आहे. कोणती कामे किती प्रमाणात झालीत, हे सरळ वेबसाईटच्या माध्यमातून चित्रीकरणातून पाहता येते. बदमाशी करणार्‍यांवर फास आवळायला सुरुवात झाली आहे.